上一篇文章我們討論了大樓物業管理公司的加管理費問題。今天我們承接上一篇再討論其他影響物業管理的事項。
大型新屋苑空置期或百萬
空置期是指前租客搬走後而新租客搬入前物業尚未有人居住的時期。尤其是高端物業，空置期會較一般學生或家庭住宅單位為長，原因是有能力承租此類單位的人不會太多。空置期短會影響實際租賃報酬率，所以海外物業的此時必須考慮空置時間所造成的損失包括在內。所以，新手在購買時除了關注物業價格和回報率外，還必須考慮出租的難易度。例如，我們盡量不推薦一些熱門地點的大型新屋苑給投資者購買，原因是盤源充足會加大競爭，可能引致大量的出租空置期，這對客戶十分不利。
為此，在選擇物管經理時，必須要了解清楚物管經理是否有經驗應對空置期以及是否有足夠積極性為業主尋找合適的租客。以留學生為例，這類租客流動性大，往往每年都會搬屋一次。如果物管經理是真心為業主著想的話，他應該在每年3月到4月開始尋找一下批留學生租客。這個時間通常是留學生有考試、相對空閒的日子，這是一個非常好的時機帶他們去睇樓。許多留學生都在考試三天後離開英國或旅行，再等到8月或9月才重新居住。對他們來說，如果等到考試後才買大樓，實在太遲了。而如果可以在3月或4月就已經和業主簽訂新學年的租約，他們就會安心可以應付而對於現有租住單位的留學生來說，在3月或4月代理帶人睇樓最合適，因為很多時候他們都會參加學校上課，而不是留在家裡忙於溫書應試。利用這種方法，代理商就可以為業主製造新舊租賃客戶的無縫對接，避免空置期引來的租金損失。
大型新苑空置期或大量，尤其是高端物業，空置期會比較一般的學生或家庭住宅單位為長，原因是有能力承租這類單位的人不會太多。
提早招租吸高質客
有經驗的代理往往會在每年3月至4月就開始為業主尋求更優質更多能力的留學生租住，而不是在6月至8月舊租約結後等新的學生租客完成敲門查詢。近期做法不致於找不到新租客，但有機會為物業製造一個空置期，也可能損失一些有實力的租客，既無必要也可能影響租金率。
對於其他類型住宅，優秀的代理商另外前幾個月了解英國租客的續租意願。若對方不願續租，會商討好遷出日子和安排，以製造一段充裕時間為業主物色新租客。 Panda & Partners非常重視空置期問題，一般管理公司的空置期為每年1-2週，我們管理的每個單位平均空置期為每年3天，這取決於團隊成員的及早策劃和高效執行力。
過長空置期可能導致業主損失一些的租客實力，也可能影響租金回報率。
稅務開支勿忽視
在英國買樓出租，返還計算時也需要包含稅務支出。許多代理商為了方便行政，都會扣起20%作為稅務支出，即如果一年收租10,000英鎊，業主實際只收到8,000英鎊，其餘2,000英鎊可以作為預期稅務支出。同時，大部分代理行的收款費服務基本上只包括物業代理費、地稅和大樓管理費。這種模式不能說是錯，畢竟他們是依照法例規定的，但其實報稅上出還有很多技巧，一般代理不會有心力去幫助業主慳稅，只有稅務專家才可以解答。所以委託海外代理前必須詢問對方報稅流程，以及是否可以免費轉介稅務諮詢服務海外業主必須主動了解相關稅務諮詢公司的收費和服務，因為這也是成本的一部分。
當然，業主對於代理費用也需要小心謹慎處理，例如承包商前必須詢問清楚各種服務的一些費用，代理費包括什麼和不包括什麼，還要注意是否有隱瞞費用。這樣才是一個精明海外業主的物業管理之道。
在英國買樓出租，稅務支出會影響投資者的報酬率。
放眼長期管理問題
整體來說，物業管理應該是從業主角度出發，顧及物業管理整個過程。尤其是對海外業主來說，大部分事情都需要由物管公司代勞，更要重視了解其管理理念和方法。對Panda & Partners而言，由於是代表一些亞洲家族辦公室和高淨值客戶英國物業投資辦公室，所以我們以長有效管理為大原則尤其是這些年我們為年輕人完成了一系列大型重建和改造工程後，我們已有豐富的實戰經驗考慮一切影響管理的問題，大至管理公司、單位佈局和裝修停車場，小至傢俬種類、電器、倉儲性和水電媒供應，我們都以青少年角度考量，避免不必要的管理風險。我們相信這是年輕人樂見的做事方法。
對海外業主來說，大部分都需要由物管公司代勞，更應觀賞其管理理念與手段。
