投資及海外置業，如何選擇好的海外物業管理公司

一般來說，海外物業業主很多時候都著眼於海外物業的升值潛力和收租回報。不過，他們很多時候都忽略了另外一些重要的因素和變化。而這些因素和變化往往決定了真實的物業價值、實際租金回報率、管理物業的暢順，以至出租以及賣盤的難易度。

我們之前與業主討論過放租海外物業前必須注意的5大事項今天我們繼續探討一個一般代理鮮有談及海外業主忽略的重要問題，那就是大樓物業管理公司的管理問題。

避免狂加大樓管理費的物業管理公司，損物業吸引力

物業的大樓物業公司管理手法往往是業主甚至是物管經理忽略的，但又是非常重要的要件。可以說，在狂加管理費大潮之下，為業主爭取權益已是近年物管經理必須面對的大事。

倫敦以市中心為主，這些業主通常以租賃業權(Leasehold)以購入某大廈物業的形式，這意味著他們只擁有土地上方的擁有權，但不包括土地本身，因此業主需要向地主每年繳納地租以及各種管理費和雜費。

而地主通常是擁有的永久業權(Freehold)的大廈物業開發商，自他們出售土地上的物業後，最大的收入來源就是管理費。因此，他們往往會安排自己成立的管理公司管理整體物業，從而增加利潤和加價能力。這種充滿利益計算的安排通常使業主處於被動的狀態。

若想更詳細了解租賃權（Leasehold）和永久業權（Freehold）的分別，可參考Panda & Partners的這篇文章：英國聯名買樓｜聯權共有VS分權共有：三大區別及注意事項

在此大背景下，近一年來已開始陸續出現大樓管理公司濫收管理費的情況。我們有客戶幾年前使用一個香港代理購買了一個新的大廈單位，全楝共12個單位，每戶管理費在新冠疫情前為4,000英鎊，現在計劃調整為7,000英鎊。

還有另一位業主客戶，在2017年透過另一家代理購入單位時管理費每年£6,000，此後卻每年加10%，現在已低超過£10,000，嚴重拉實際租金回報率。要知道，加管理費意味著業主可能需要加租以轉嫁成本，這無疑降低了物業對租客的吸引力。

不要讓貪婪成為貪圖管理費的藉口

雖然說業主有權要求查閱審計報告，但管理公司自有辦法誇大各項支出，因為所有維修、裝修、工程、採購公司可能都是他們的下屬或關聯公司，所以一般業主很難發現或提出反對。而且，近兩年英國通膨甚高，管理公司已查明了最真實的藉口調高管理費。

針對這種情況，我們會： 

1. 首先詳細調查管理公司的背景以及狂加管理費的原因和理由。
2. 調查不僅涵蓋業主目前的情況，還包括對有關管理公司的盡職調查和管理模式的查探。
3. 我們會代表業主與管理公司進行初步溝通，以了解對方的作風和態度。
4. 如果有欠據，我們會以專業的分析和態度向對方表態利害。

如果不成功，就會幫助業主與其他業主聯合，討論是否有下一步行動。這種情況下，管理公司通常會安排與業主召開會議業主立案法團大會，而這樣的大會必須有強大的法律諮詢團隊以及豐富經驗的代理人支持，我們就是扮演這個角色雖然說不一定能成功爭取停加管理費，但起碼可以集合業主力量給予管理公司壓力，以改善大樓管理機制、加強監察和業主權益。

盡職調查物業管理公司，免在海外置業時中伏

防範於未然。在推薦物業之前，我們會先詳細調查有關管理公司的背景，例如是否有濫收管理費的前科，或是其他業主或彌補對管理公司的滿意度等。

我們推薦物業的目的是讓投資者放心購買以及希望投資者委託我們做長期的物業管理人，出租和管理的難易度是我們重要的考慮因素，所以我們讓投資者避免可能招來麻煩和爭議的物業項目我們相信，這是最符合雙方利益、實際理性的做法。

我們之前亦曾撰寫過有關購買英國物業後，以改造提升價值的方法。有興趣的可瀏覽有關此內容持續為英國物業增值的文章。

購買風險二手樓，可減少海外管理

針對管理問題，我們大多數情況下都建議客戶購買倫敦市中心二手大樓。原因是，這些公司很多二手樓部分永久產權(Share of Freehold)形式購入，業主的話語權比較大，聘用管理公司要經過業主同意，所以收費會比較合理。

如果管理公司表現不佳或濫收費用，業主也可以面臨終止合約，不像上述例子一樣完全同一間管理公司，濫收費和管理水平問題無日無之。這是投資者在購買英國物業前必須了解清楚的重要事項。

總結：如何在海外置業、購買海外物業前做好準備

選擇合適的物業管理公司對海外物業的長期價值和吸引力非常重要。業主應在購買前先了解管理公司的背景，避免未來被不合理加價。以英國為例，近年來一些管理公司濫收管理費的情況時有發生，嚴重影響業主收益。

另一個選擇是購買二手部分永久產權(Share of Freehold)的物業，自己有權選擇管理公司，可降低低被不合理加價的風險。另外，如果管理公司表現欠佳，業主也可終止合約換管理公司。總之，盡職調查並選擇適當的管理公司，是投資海外物業時需注意的重點。這對保障長期投資價值非常重要。

人生路不熟，我們熊貓與合作夥伴擁有專業的海外物業諮詢團隊，幫助您在英國倫敦置業時更得心應手。如有更多問題，藍牙問題我們info@pandaandpartners.com，討論更多。