最後更新：2026 年 8 月
英格蘭《Renters’ Rights Act 2025》的第一階段核心改革已於 2026 年 5 月 1 日生效。最重要的改變包括：Section 21「無過失驅逐」正式取消、大部分私人 Assured Tenancies 改為週期性租約、加租程序收緊、限制預付租金，以及禁止 Rental Bidding。（本文討論的是 England 英格蘭私人租務制度。Scotland、Wales 及 Northern Ireland 適用不同租務法律。）
Renters’ Rights Act 新舊制度快速比較
| 2026 年 5 月前 | 2026 年 5 月 1 日起 | |
|---|---|---|
| 租約制度 | AST 可設固定租期 | 大部分改為 Assured Periodic Tenancy，不設固定完結日 |
| 業主收樓 | 可使用 Section 21 或 Section 8 | Section 21 取消，須有適用的 Section 8 法定理由 |
| 租客退租 | 固定期內通常受租期約束 | 一般可隨時發出兩個月書面通知 |
| 加租 | 可按 Rent Review Clause 或 Section 13 | 首 12 個月一般不可加租；之後最多一年一次，須用 Form 4A |
| 預付租金 | 市場上可協議多月預付 | 簽約前不得收；簽約後、入住前一般最多一個月／28 日 |
| Rental Bidding 租金競賽 | 可接受高於標示租金的出價 | 禁止要求、鼓勵或接受高於標示租金的出價 |
| 寵物 | 主要按租約及業主決定 | 租客可正式提出要求，業主不得無理拒絕 |
| 有子女／領福利租客 | 無現行專門禁令 | 禁止因有子女或領取福利而作出相關租務歧視 |
| PRS Database | 無統一制度 | 由 2026 下半年起分區推出 |
| PRS Landlord Ombudsman | 無強制制度 | 預計 2028 年強制加入 |
以下逐項說明業主現時最需要留意的規定。
一、Section 21 已取消，租約全面轉向週期性制度
Section 21 正式取消
- 由 2026 年 5 月 1 日起，英格蘭私人業主已不能再新發出 Section 21 Notice。
- 如果業主要收回物業，現時須使用適用的 Section 8 Ground For Possession 法定收樓理由，例如業主打算出售、自住、租客欠租、違反租約或涉及反社會行為，並按照相應通知及法院程序處理。
大部分 AST 已變為 Assured Periodic Tenancy
- 大部分原有 Assured Shorthold Tenancy（AST）已轉入新的 Assured Periodic Tenancy（APT）制度。
- 新的 Assured Tenancy 一般不能再設定傳統固定完結日期；即使租約列有固定完結日期，該日期一般亦不會產生固定租期的法律效果。
- 不過，寄宿租客、度假短租、部分 Purpose-Built Student Accommodation（PBSA），以及年租超過 £100,000 等安排，並不屬於一般 APT 制度。
租客可發出兩個月通知退租
- 租客一般可以在租約期間任何時間發出兩個月書面通知，毋須等到傳統固定租期完結。
- 退租日期一般須為租金到期日當日或前一日；雙方亦可書面同意較短的通知期。
- 對業主而言，這代表簽訂租約後，已不能再假設一定有一年或兩年的固定租金收入。
二、加租、預付租金及 Rental Bidding 全部改例
加租：一年最多一次
- 新租約首 12 個月一般不得加租。其後業主每年最多加租一次，並須使用 Form 4A，按照 Section 13 程序處理，至少提前兩個月通知租客。
- 租約內的自動加租條款不能取代 Section 13 程序。租客如認為新租金高於合理市場租金，可向 First-tier Tribunal 提出申請。
預付租金設上限
- 業主或代理在租約簽署前，不得要求、鼓勵或接受預付租金。
- 簽約後至租約正式開始前，如按月交租，一般最多可預收一個月租金；如並非按月交租，一般最多可預收 28 日租金。
- 留位按金 Holding Deposit 及租賃按金 Tenancy Deposit 則仍按照 Tenant Fees Act 的相關規定處理。
因此，過往部分海外學生或沒有英國信貸紀錄的租客，一次過預付 6 至 12 個月租金的做法，現時已不能再以相同方式操作。至於沒有本地擔保人該如何租房，可參閱文章：Rent Guarantor 如何幫助學生及海外租客成功租房？
Rental Bidding 正式禁止
- 放盤時，業主及代理必須在書面廣告中列明一個明確租金，不可只刊登價格範圍。
- 放盤後，不得要求租客出價高於標示租金、鼓勵租客提高出價、以其他申請人的出價促使租客加價，或接受高於標示租金的出價。
- 即使租客主動提出支付更高租金，業主或代理亦不能接受。首次違反相關 Rental Bidding 規定，最高可被罰款 £7,000。
三、寵物及租客篩選亦有新規定
租客可正式要求養寵物
- 租客可以書面提出飼養寵物要求，業主一般須在 28 日內書面回覆，並不得無理拒絕。
- 合理拒絕原因可包括物業明顯不適合該寵物、其他租客有嚴重過敏、寵物屬非法飼養，或上級租約 Superior Lease 明確限制飼養寵物等。
- 正式通過的 Renters’ Rights Act 並沒有保留早期草案中強制租客購買寵物損壞保險的條文；業主亦不能額外收取超出 Tenant Fees Act 法定上限的寵物按金。
- 如寵物實際造成損壞，業主仍可按照一般按金規則，就合理損失提出扣款。
禁止因有子女或領福利而拒租
- 業主及代理不得因申請人有子女或領取福利，而刻意令對方較難租到物業。例如刊登「No DSS」、「No Children」，或純粹因申請人的收入來自 Universal Credit 而拒絕考慮，都可能構成違規。
- 不過，業主仍可進行正常的租金負擔能力審查、租客背景審查及 Right to Rent 身分核查，只要對所有申請人採用公平一致的評估方式。
四、學生 HMO：Ground 4A 要特別小心
符合條件的學生 HMO 業主，可以使用 Ground 4A 在學年結束時收回物業重新出租予學生。主要條件包括：
- 租客均為全日制學生，或業主合理相信租客將成為全日制學生
- 物業屬 HMO 或 HMO 的一部分
- 業主打算收回物業後再次出租予學生
- 租約一般須在租客入住日前六個月內簽訂
- 簽訂租約前，業主已書面通知租客日後可能使用 Ground 4A
- 一般須提前四個月通知
- 收樓通知須於 6 月 1 日至 9 月 30 日之間屆滿
另外，2026 年針對部分舊學生租約的一次性過渡安排，已於 7 月 30 日結束。
五、2026 年三個重要過渡死線已經過去
| 日期 | 事項 | 現時影響 |
| 2026 年 4 月 30 日 | 舊制度下最後一日可發 Section 21 Notice | 現時已不能新發 Section 21 |
| 2026 年 5 月 31 日 | 大部分既有 Written Assured Tenancies 須獲發官方 Information Sheet；完全口頭 Tenancy 須獲發指定 Written Terms | 違規可被罰最高 £7,000 |
| 2026 年 7 月 31 日 | 使用 Pre-May Section 21／Section 8 Notice 入稟法院的 Absolute Deadline | 未按時開始程序的舊 Notice 現已不能再用 |
Section 21 Notice 本身如在 7 月 31 日前已經失效，則以較早日期為最後期限。另外，Information Sheet 必須是政府官方文件本身，可以提供紙本或電子 PDF 附件；單純傳送 GOV.UK 網址並不足夠。每名列於租約上的租客都應各自收到一份。
六、香港及海外業主現在應做甚麼？
如果英國物業由 Agent 管理，最重要不是假設「代理應該已經做了」，而是要求書面確認並保留紀錄。建議向代理核對：
- 租約是否已更新為新的 Periodic Tenancy 制度
- 適用的舊租約是否已提供 Information Sheet 或指定書面資料
- 收樓程序是否已轉用新的 Section 8／Form 3A 流程
- 加租是否統一使用 Section 13／Form 4A
- Rightmove、Zoopla、網站及直接通訊是否已停止 Rental Bidding
- 是否已建立 28 日寵物申請回覆流程
- Gas Safety、EICR、EPC、按金保障及相關牌照是否仍然有效
委託代理並不代表業主自動免除所有責任；同樣地，代理或其他代表業主行事的人亦可能因自己的違規行為承擔責任。對海外業主而言，最好同時與代理約定哪些事項可直接處理、哪些需要取得業主批准，避免因時差錯過法定期限。
七、下一階段：PRS Database、Ombudsman 及房屋標準
Renters’ Rights Act 並不是在 2026 年 5 月 1 日一次過全部生效。
政府計劃由 2026 年底開始分區推出 PRS Database。所有私人住宅業主最終均須登記並支付年費，預計需要提供的資料包括：
- 業主資料
- 出租物業資料
- Gas Safety
- Electrical Safety
- EPC
- 其他合規資料
實際生效日期及收費仍待進一步公布。
2027 年 10 月 — 部分社會房屋改革：Renters’ Rights Act 的新 Tenancy Framework 將於 2027 年 10 月延伸至 Private Registered Providers 提供的 Social Housing Assured Tenancies。
2028 年 — PRS Landlord Ombudsman：政府目前預計於 2028 年要求私人住宅業主強制加入新的 PRS Landlord Ombudsman。
至於 Awaab’s Law 及 Decent Homes Standard：Awaab’s Law 延伸至私人租務市場的實施日期仍待政府進一步公布；而新的 Decent Homes Standard 已確認由 2035 年起適用於英格蘭私人及社會租務市場。
八、業主合規清單
現時英格蘭業主至少應確認：
- 租約範本已更新
- 新租約的法定書面資料流程已建立
- 舊租約的 Information Sheet／指定書面資料已處理
- Section 8 收樓程序及證據保存方式已更新
- 加租程序統一使用 Form 4A
- 放盤流程已停止 Rental Bidding
- 已建立 28 日寵物申請回覆流程
- Gas Safety、EICR、EPC、按金保障及相關牌照紀錄齊全
- 已開始整理 PRS Database 所需的業主及物業資料
九、常見問題 FAQ
- 舊租約需要重新簽一份新合約嗎？
- 不一定。如果 2026 年 5 月 1 日前已有書面租約，一般毋須重新簽約，法律上的轉換會自動發生。業主主要需要確認，在適用情況下是否已於 5 月 31 日前向租客提供官方 Information Sheet。
- 所有出租物業都受 Assured Periodic Tenancy 制度規管嗎？
- 不是。例如寄宿租客、度假短租、部分合資格的 Purpose-Built Student Accommodation（PBSA）、部分超高或極低租金的租約，以及其他不屬 Assured Tenancy 的安排，可能適用不同規則。
- 如果 5 月前已經開始 Section 21 法院程序，現在是否全部作廢？
- 不是。如果業主當時已發出有效的 Section 21 Notice，並在適用期限內、最遲於 2026 年 7 月 31 日展開法院程序，案件仍可繼續處理。現時只是不能再使用未有按時入稟的舊 Notice 展開新的收樓程序。
- PRS Database 現在已經要登記嗎？
- 截至 2026 年 8 月，尚未全面開放強制登記。政府計劃由 2026 下半年開始分區推出，實際地區、日期及費用須留意下一階段官方公布。
十、香港及海外業主需要協助？
Renters’ Rights Act 已改變英格蘭私人租務市場由簽約、加租、放盤到收樓的日常操作方式。對香港及海外業主而言，最重要的是確認自己的租約文件、代理操作流程及合規紀錄已經配合新制度。
Panda & Partners 在倫敦及香港設有辦公室，以廣東話為香港及海外業主提供英國物業租務與管理服務。如果你不確定手上物業在新制下是否合規，歡迎聯絡我們作初步查詢。
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本文按截至 2026 年 8 月公開的英國政府資料整理，只供一般資訊用途，不構成法律意見。不同租約及物業類型可能適用不同規則。
