作為物業業主，但知法守法是管理好物業的最大前題。在海外，現實上的業主投資英國買樓收租前只顧樓價和回報率，而忽略了作為業主的法律。以英國物業規定為例，我們為您剖析房東最容易觸碰的陷阱。
首先，作為英國物業業主，必須遵守所有法律上的要求才能出租物業。英國的法例趨向租客安全，牽涉涉足安全的措施和工程需要遵守。對業主來說，少了一個步驟和環節，可能會釀成重大損失，甚至有嚴重的法律保障後果。今天先說硬體需求。
1.英國物業出租前，必備六項認證文件
英國法例一向對房客的保護框架，故此對出租物業的要求十分高。以安全類別劃分，以下是房東必備的認證文件清單：
- 資金安全 – 按金保護計畫（存款保護計畫）
- 能源安全 – 能源滿足證書(EPC)
- 電力安全 – 居家電力裝置狀況報告(EICR)
- 安全氣體 – 瓦斯安全證明書(氣體安全證書)
- 消防安全 – 檢查火災警報器 / 煙霧偵測器
- 結構安全 – HMO (如經營合租房屋)
資金安全 – 按金保護計畫（存款保護計畫）
英國法例規定房東需要將按金託管在「第三人押金保護機構」（Tenancy Deposit Protection，簡稱TDP）。當雙方就按金問題出現糾紛時，租客就向TDP申請。尤其是身在海外的業主，可以不要貪方便或避稅而不去申請按金保護計劃，否則日後出現大問題時就慘遭損失。
假設房東沒有申請TDP，房客可以把房東告上法庭，房東的罰款包括全部數退按金，甚至賠償最多3倍的按金。而如果房客出現問題，例如租約結完後不肯搬走，沒有申請TDP的房東就難用法律手段解決。原因是，房東必須向司法機構配置一系列文件包括TDP文件，欠缺文件意味著難以順利推進法律程序。
英國政府認證的TDP機構有三家，分別是：
有需要點擊連結閱讀。
能源安全 – 能源滿足證書 (EPC)
關於能源完成證明(EPC)，可分為A到G級，最佳為A，即節能功效最大。自2018年4月1日起，英國已禁止出租EPC低於E的物業在英國，能源支出一直為全國家庭帶來沉重負擔，經常受到社會和政治人物的關注。
而能源似乎過低的物業會令能源單飈升，例如物業的保溫設備不足或補貨不足，很容易令暖氣消耗，租客就要支撐更昂貴的能源帳單。所以，EPC等級是確保租客租住的能源使用達到合理，這也成了租客租住的其中一個重要參考指標。每份EPC現在為10年，申請一份也只是60英鎊和120英鎊，所以對業主來說加快速度並不那麼快。
電力安全 – 居家電力裝置狀況報告 (EICR)
由2020年6月起，英國業主必須每五年找合資格人員為出租單位做一次電力檢查，包括電製、電線、總制、燈及入電器如抽氣扇等。 EICR證書有效期為5年，業主必須在租牆客入住時憑證提供副本，違規者可被罰款最多30,000英鎊。檢查費用會應單位面積而不同，因一般公寓收費100-230英鎊，獨立屋收費150-300鎊。有關法例和申請程序可點擊這裡考察。
另外，還有一些非硬性但也有機會對出租屋要求做的檢測，如便攜式電器測試可移動用電器安全測試，針對家居電器做安全檢測，包括焗爐、洗衣機、洗碗機、冰箱、電視機、檯燈、水壺、加熱和多士爐等。雖然沒有法例規定檢測，但還是建議做在出租前檢查清楚，今晚與租客發生串聯。
安全氣體 – 瓦斯安全證明書（氣體安全證書）
身為英國物業業主，每年必須找合資格人士為出租單位檢查屋內所有氣體設備，包括瓦斯熱水爐或瓦斯煮食爐、暖氣管路或煙囪等相關設備。 業主必須在出租前向房客提供瓦斯安全證明(瓦斯安全證明或CP12)，同時也必須保留至少兩張的檢查紀錄，否則有機會被罰至少6,000英鎊式或監禁6個月。一般情況下，如果沒有什麼問題,每年檢查費用只需60-90英鎊。
如果是新業主，我們建議參考英國政府針對業主和租務代理人有關安全氣體的法例以及申請相關證書的程序、流程和注意事項。
消防安全 – 檢查火災警報器 / 煙霧偵測器
英國法例很保障租客安全，因此對於防火和防煙問題特別關注。建築條款中就要求所有物業每層都必須安裝煙霧偵測器（煙霧偵測器），以及所有自2010年10月1日起安裝以燃料發熱設備的必須安裝一氧化碳偵測器，以確保加固安全。
結構安全 – HMO 手冊 (如經營HMO)
如業主經營的是HMO出，那就需要更多的消防安全設備。 HMO全名House In Multiple Occupation，指將一間房屋分拆出租給至少三人以上，而三人並非來自同一個家庭，以及需要共用廚房及浴室，類似香港的劏房。
業主須舉例規定，確保出租單位有共用浴室和廚房等設施，要確保氣體供應、消防設備符合安全，例如，每個房間都要有防火門或至少廚房的門是防火門、地震感應器、火警警報器、火災器等安全牌設施等。而房間的大小也有規定，例如不能小於某些面積數（每個地區不同），而當地政府也會定期檢查安全要求是否符合標準。關於HMO詳情可官方指南閱讀。
我們Panda & Partners也曾撰寫過必備文件的文章。如需更多資訊，可更多英國買大樓必須收齊九份文件！閱讀。
2.英國置業保險
建築保險（建築物保險）
建築物保險主要承保對建築物結構造成的任何損壞，涵蓋建築物所有基本組成部分，包括房間、大廳、廚房和浴室配件等。保單通常涵蓋以下類型的損壞：被竊盜、被人為破壞、被惡意損壞、天災、甚至沉降等事故。最重要的是要仔細檢查保險中殿的內容，並應對自己的情況做出決定。
雖然建築保險沒有一個硬性規定的法律要求，但對房東來說，物業帶來的損失可能是非常巨大的，而他們只有房客的按金作為補償。而且，以買房出租形式出租的物業，購買建築保險是銀行借出抵押貸款的其中一個先決條件。所以，我們還是建議購買建築保險為佳。而且，英國建築保險價格很高，平均每年都這樣£120，對業主影響不大。
財產保險（財產保險）
若房東向機場提供傢俬和電器等居家物品，可以考慮購買財產保險。一般的財產保險包括煮食電器、洗衣機、乾衣機、冰箱、桌椅、以及床沙發等，但基本保障單不涵蓋地震、水災等天災造成的損失。有的保險公司還承保地氊和地板等。與建築保險一樣，財產保險價格可以減輕，每年幾十萬元起，所以還是建議業主購買。
而關於建築和財產保險的賠償額，可以按照重建項目的成本說明保價，具體可以聯繫Panda專業團隊進行諮詢。
3.英國租客的租屋權檢查
根據英國法例，英格蘭所有的房東都必須對新租賃客進行「租屋權檢查」（Right to Rent Check）。房東必須在與房客簽訂租約前要先確認該租客擁有租屋權，包括房客本人以及同住的同居者是否合法於英國入境。作為租客，在該帳戶中必須提交個人身份證明和現有居住地址，有關文件可以是護照、駕駛執照和水電煤帳單等。
房東責任
如果房東沒有檢查而讓非法入境者入住，將要面臨3000英鎊的罰款。所以，無論是房東或最高房東代理人，也必須對房客進行詳細的租屋權檢查，避免誤入法網。在安全文件認證、保險和租賃房屋權檢查三個方面，都是英國業主必須遵守良好的硬體。我們下一篇文章將討論一些有關出租房屋時的軟體問題。
租客責任
身為房客，您有責任配合房東的必要租屋權檢查，並提供必要的身份證明文件。如果您無法提供的證明文件，房東可能會拒絕出租物業給您。
租屋權檢查的流程
租賃屋權檢查的流程通常包括以下步驟：
- 房東索取房客的個人身分證明文件，例如護照或駕駛指南。
- 房東核對房客的身份證明文件，並確保文件是有效的。
- 房東索取房客的現有居住地址證明，例如水電煤帳單。
- 房東註明對房客的居住地址證明，並確保地址是正確的。
總結
如果您正在考慮在英國買樓，建議您尋求專業人士的建議。專業人士可以幫助您了解買樓的過程，並確保您做出明智的決定。
如果您有任何問題，歡迎發送電子郵件至 info@pandaandpartners.com 與我們的熊貓與合作夥伴專業海外物業諮詢團隊聯繫，進一步討論。
