管理海外物業，業主放租前必須注意的5大事項

近幾年，許多香港投資者趨向分散投資，將資金分佈在其他國家和地區，其中英國房地產市場是最熱門的投資目標。隔山買牛固然有難度，隔山管牛更加複雜，而且英國的租務市場並不像香港，業主有責任以及法例需要注意。

1.盡職調查及管理，細選好租客 

首先租客說起。租客的物業管理的涉案以至長期的物業保值增值都選擇緊急。如果找到可以提前預繳半年甚至一年租金的租客，業主當然會更趨接受，因為這但對每月收租的行政管理問題。注意的是，業主在接受之前還做了一些背景審查，調查對方以往住處、詢問其前房情況、是否曾宣布以及有否涉及法院判決(CC)曾經有租客願意預繳半年租金租住一處我們管理的物業，業主十分雀躍，但我們調查所得，此人幾乎每租住一個可疑地方便有CCJ問題，十分。最後，在我們勸說下，業主打消念頭，拒絕出租對此人避免未來惹麻煩。所以，海外投資人選擇租客時，除了看對方的經濟能力外，也必須要求代理人盡職調查，盡量招來速之客。

海外業主可以透過英國政府的官方網站查詢房客有沒有CCJ。
另外查詢還有6-10英鎊的費用。可更多前往英國政府有關海外物業CCJ的網站了解更多。

2. 持續維護海外物業重建工程

其次是維護和翻新。定期的物業維護保值並最大限度地減少意外的維修成本。翻新裝修可以增加價值和吸引力，以吸引更高品質的機場。這對海外業主來說是個大問題，他們不太可能到現場做維修和監督裝修工程，所以必須委託一些海外地產代理或機構安排和管理。而一些本地地產代理可能不像香港人那樣講求效率，對工程進展推進也不像香港人那麼著緊。這是一般香港業主向我們反映的不快經驗。因此，業主在委託海外地產代理時也必須釐清服務範圍和說明自己的要求，找一些理解香港文化、接近香港人價值觀或跟得上香港人步代的代理會比較容易處理工程問題。 & Partners 的做法每月增加一次，需要在短期內發展和修復問題。

重建工程將為海外投資物業帶來成本。如欲了解英國買樓的其他費用，可參考【英國買樓費用2023】詳解13大成本及稅務開支。

3. 定期檢查海外物業，勿偷懶

第三是安排和物業檢查。英國物業出租過程中還有一些財務成本。例如是業主必須定期繳納物業費和地租費，業主就需要處理財務各種相關郵件和通知，同時也要催收租金和報稅等。有些代理商可以協助處理這些事件，包括與房客溝通、代收英國業主有權定期入屋檢查物業，查看是否有違反租約條款的問題。一般來說，業主應該每6個月進行一次檢查，選擇自己信任的英國代理，既可以查看租客生活狀況，也可以及時幫忙處理補修漏等鎖碎事。

業主應每6個月進行一次檢查。

4. 配合長短租約策略，增海外物業租金收入

第四是掌握好出租策略。選擇可靠的長期租賃策略，以盡量減少空置期並維持穩定的收入，這是投資出租物業的基本原則。但活躍投資者卻忽略了可以長短租期兼顧來增加租金收入的策略。通常每年6-8月是出租旺季，大量旅客會在此時來到英國，而此舉提高了外地學生長期租賃市場還不是很活躍，所以可以考慮以短期或假期出租形式將物業出租。我們利用這種策略一般只能為客戶在這三個月內增加30%-40%的租金收入。我們同時力求每個物業的每年空置期少3天，而一般代理則做到1-2週空置期。

5. 尋找物業管理代理，統一服務利溝通

第五，若果是有多個英國單位招收的投資者，我們建議還是找一個代理統一全權負責。有大量潛在客戶向我們反映，大型代理行會根據不同地區的調度分配，因為委派不同的員工處理問題。理論上，如果你有10個倫敦物業，並且分配不同的區域，則需要與10個不同的物管經理接觸。這種分散管理模式其實對業主十分不利，業主往往需要為不同的事情尋找不同部門的人商討，大大增加了溝通和時間的成本。合作夥伴的做法是，會委派一個資深的代理人作為業主的統一聯絡人，業主有問題時立即作協調一協調，再由代理人按實際需要指派不同的工作予其他人負責。有時，有些事情不是一個部門就可以很多部門同事處理的，創傷人的角色就加強處理跨部門工作的效率，而業主也不需要每次找不同的人談的不同事。

總結：海外業主可做的事

以上提到的只是其中一些常見問題和事項，實際上還有各種問題需要長期或即時處理。所以，委託誠信、可靠的英國代理為您代勞是最有效的管理方法。透過代理，您可以掌握當地樓市最新情況、管理物業的知識和經驗以及執行各種指令，降低管理海外物業的複雜性，以達到個人至的長期投資目標。當然，在委託前必須了解清楚的服務範圍和收費，避免的誤會。

管理物業本是一門複雜的學問，管理海外物業更需要更多時間細心研究和處理各種問題。熊貓與合作夥伴在英國紮根接近10年，現在主要為來自亞洲地區的英國物業業主管理倫敦市中心物業。我們歡迎作為業主的您隨時前來或致電查詢。