倫敦房地產｜如何在場外交易中獲利：特定群體獨特投資機會

在英國買樓投資除了經過公開的市場物色勘測之外，還有一種稱為場外交易的方法，讓買家獲得獨特的投資、賣家可以省去不必要的談判時間，同時保護買賣雙方的隱私。 Panda & Partners支持讀者評價何謂場外交易及其市場監管摸索、買賣雙方選擇場外交易的原因、尋找場外交易機會；以及如何透過資訊不透明及準確的方法協助買家在場外交易中計算。

1.什麼是英國房地產場外交易

英國房地產市場的場外交易（Off-Market Transactions）是指在公開市場之外進行的房屋買賣交易。這種交易方式意味著申領和徵詢私下協商，而不是將物業放上Rightmove或Zoopla這樣的大眾接觸到的房地產中介網站進行交易。

由於場外交易的方式通常更加隱密，因此只有特定的買家群體或有限的利害關係人能夠參與。但這個市場在倫敦佔有一定的市場份額，一直以來，大多數場外交易物業位於倫敦最核心、最昂貴的地段。

分析，有近伊斯坦堡的房地產以非公開方式轉手，比例這與鄉郊豪宅物業相似。另外，根據2021年的統計，倫敦倫敦場外交易的平均售價為125萬英鎊，遠近倫敦整體售價平均為50萬英鎊水準。

相對於售價30-500萬英鎊的倫敦高端物業中，幾乎有近99%都是跨國交易轉手。 Panda & Partners最初交易並協助管理的專案託管，亦不乏此類例子。

2.為何賣方選擇場外交易

以往，尋求場外交易的買賣雙方多為社會企業或多或少富有人士，他們基於個人私隱問題而不願公開個人資訊。例如一些名人或高淨值人士並不希望自己的業務、債權人、前合夥人或鄰居等自己的房子正在出售，因此，作為賣方的業主會委託特定的房地產從而為買家。

其次，在某些情況下，賣方可能會選擇性地知道某種特定的對補貼購買其房產有些感興趣，所以根本沒有在市場上公開發售；還有情況是業主可能不確定自己是否想要出售物業，只是在測試市場，但若果碰上有買家看中心頭好並給予難以拒絕的場外報價，則有機會進行交易。

此外，一些機構或團體雖然基於法規，一定需要在公開市場放售其所持的物業，但他們可以委託相熟者先在場外交易測試市場反應，透過這個方案可以修改出更貼市價的叫價，甚至已經可以提早預判誰會是買家，令交易更多。

另外，有銀行更會直接尋找投資人放售物業，深圳市市場過度解讀某些業主放售物業的行為而出現不必要的恐慌情緒。這種銀行直接盤源亦是Panda & Partners所獲盤源的主要來源之一。

3. 為何買家有興趣在場外交易購買物業

有關買家在場外交易中購買物業也有原因，最重要的是場外交易為買家提供了獨特的投資機會。這些放盤通常經過指定在了解買家的潛在客戶的購買力與偏好後，向特定買家或公眾群體公開，因此必然有機會以更多的時間或價格購買物業。

此外，買家可以更輕鬆地與賣家進行直接對話，並獲得更多有關物業的詳細資訊。由於參與公開競爭，買家可以更迅速地與賣家達成並完成交易。

最後，場外交易為買家提供了更多的隱私和保密性，他們可以避免將其購屋意向公之於眾，同時獲得更多的隱密性和安全性。

很多時候，當投資人在公開市場上完成看到某些投資項目，但每次到自己做功課再詢問，都是收到已被別人購買的回复，原因正如上述所說，在場外交易成交為賣加買家好買家。

以Panda & Partners最初的Holloway Road物業成交為例，當時該物業即將放上公開市場前，我們已經知道該物業要放售，並為潛在買家完成所有數據成功查詢及返回計算，且提醒買家必須在時間以指定價格進行交易，最終協助買家響應心頭好。

4. 如何尋找外部交易放盤並獲利獲利的場所

如果有興趣參與英國房地產市場中的場外交易，房地產行業的資訊和新聞亦重要，關注熱點網站及新聞報道可以參考關注場外交易的案例和趨勢，關注這些資訊可以幫助您掌握市場動向和投資時機。

然而，網站報告的上述剛剛已成交的數量，若要尋找未成交的放盤，建立良好的人際關係網絡是解決關鍵，透過與創業者和投資者建立聯繫，潛在買賣雙方可以了解到更多場外交易消息。

最後，買賣雙方可考慮尋求專業協助，市場上有房地產公司及投資顧問專門提供有關場外交易的資訊和資源，方便投資者提供房源及代為放盤。

Panda & Partners亦提供場外交易專業服務，此外，我們會在收購、專案管理、資產及物業管理、以及出售四大重要階段都提供協助。

由於我們在整個投資階段都有專業團隊採購，因此可以明確預期成本及各項超支風險，從而在收購階段已經能夠做出精準的投資回報佈局，準確判斷該專案資金應該值得投入多少，再為投資者做出相應的建議出價。

後續階段Panda & Partners亦會為投資者提供意見，優化這些以比較的價格收購回來的物業，從而提高投資回報。

以UCL附近一棟物業為例，專案總投資額為310萬英鎊，收購前每年租金收入僅不足6萬英鎊，返還率不足2%。但經過與市議會申請改變樓面住宅用途後（將部分樓面住宅用途改為用途），目前每年租金收入近18萬英鎊，以總投資額計返還率達5.75%。

投資人若有興趣了解更多有關場外交易機會或物業升級等資訊，可聯絡我們為您提供貼市的專業投資意見，並尋找符合您需求的投資機會。

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