英國買樓收租攻略：放租前準備、如何處理欠租欠款及選擇租務代理
對於投資者來說，在英國買樓出租是一項有吸引力的投資選擇。然而，在投資前，必須做好充分的準備，確保物業能夠順利出租並管理良好。本文將介紹買樓收租前的準備工作，包括物業可出租性評估、安全證書的準備以及擬定租約與傢俬清單。同時，也將探討如何解決租客租欠的有效保障方式，如租賃按金存款計畫、處理的雜費、業主保險及向法院申索等方法，以及如何選擇租務託管公司。
1. 買英國物業收租前準備
1.1 確定物業可合法出租
在英國物業放租前，業主必須先確認該物業是否可出租。由於自住物業和出租物業的抵押條款有所不同，業主必須確保出租物業符合「買來出租」的標準，如屬HMO物業，則需確保物業以獲取相關出租牌照，以免事後透過市場公開資料評估其出租價值。
1.2查詢物業安全證書
在物業放租前，業主必須確保該物業持有相關安全證明。包括“能源效能證書”、「煤氣安全證書」以及電器完成「安裝調查測試」。
1.3 擬定租約及傢俬清單
滲透租務代理尋找租客時，代理會協助業主進行租客的背景審查及擬定租賃約。在房客搬入前，代理會協助委託第三方專業人員制定一份傢俬清單，明確列明物品的狀況，以便在租約結束時比對是否有缺陷。
2. 處理租客欠租欠款方式
2.1 租金按金存款計劃
一般而言，在英國租賃大樓的按金為實際5週租金，英國自2007年開始實施「租金按金保障計劃」，只需業主及租賃客雙方均履行租賃合約、單位無被破壞、租金及應付帳單已全部數繳清，業主需在租賃約完成結後十日退還訂金。正常而言，代理會代為登記相關按金保障計劃。
2.2 業主不需負擔租客欠雜費
在英國，除水電煤等費用外，承租客需自行支付政府稅（議會稅）及電視牌照費用。承租約時，應明確列明這些費用由哪一方支付，稅務爭議拗。若承租客搬走後，業主發現承租客未繳清相關費用，可通知相關政府部門，由其追討。
2.3 購買業主保險
若遇上租客未能準時交租，除進行民事索償外，業主也可以事前購買「網關違約保險」(Tenant Default Insurance)，若租客連續兩個月欠交租金，有的假租金保險提供最多12個月的租金賠償，但需注意，業主需先提交租賃客調查則可進行索償，費用根據單位大小和租金保障費而定。
2.4 向法庭申索
在英國，小額錢債法庭（小額索賠法庭）可受理申請額外10000英鎊的申請，涉及物業的納修則不超過1000英鎊，業主可上網申請追討租金及相關費用。
3. 租賃代理的選擇
3.1 關注租賃代理收費
英國有的代理提供良好的一條龍服務，但有的意向公司的表現卻強差人，甚至會不時以不同理由向業主及租客收取不必要的費用，在委託租務代理之前，投資者應先確認各項收費。
3.2 需受獨立機構監管
若與租賃託管公司出現爭拗，英國有相應機構就此作出規定，若業主無法與代理達成和解，或代理在八週內未能就爭拗給予或未能解決問題，業主可向獨立機構“財產申訴專員”或“財產補救計劃”投訴。
以Panda & Partners為例，我們在英國成立，受英國房地產申訴委員會（Property Ombudsman）監管，是英國最具實力的華人房地產投資諮詢公司之一，投資者可以放心委託我們處理倫敦物業管理服務。
3.3 Panda & Partners物業管理服務範圍
作為香港及亞洲富豪家族辦公室位於倫敦的物業資產管理方，Panda & Partners從項目收購階段開始專注，為投資者尋找回報率最高的投資項目，後續提供一站式項目管理及資產管理服務，包括協助客戶資產增值機會、為物業發展建議與分析，以及處理日常租務及財務管理。同時，我們亦會針對投資者的需求，進行最佳時機出售的分析與建議。
除了處理巨額投資項目以外，由於我們的團隊由地區專家組成，因此在處理獨立業主的物業投資上亦得心應手。許多客戶都回饋表示，他們最滿意的是熊貓經常可以用極快的速度，在租約未完已為業主談妥續租或找到下一手租客，又或者在租約與租約之間的空窗期之前以短租形式將物業租出，連續空期。
如果您已經在倫敦擁有投資物業，歡迎聯絡我們以了解如何享受富豪家族辦公室層級的資產管理服務，以及如何以他們的提高方法回報您的投資。
總結
投資英國物業並收租需要事先的充分準備，確保物業適合出租並符合相關法規。處理租客欠租欠款方面，可採取租金按金保證計劃、明確雜費支付責任、購買業主保險以及在必要時向法庭申索，以維護業主權益。利用這些方法，投資者可以更安心地進行英國物業投資與租賃管理，並確保投資返還的違約性。當與租賃託管公司發生爭執時，若無法達成和解，可向獨立機構進行賠償，並在適當的情況下進行民事索賠。此外，投資人應注意選擇有良好信譽的託管公司，以確保租賃管理的順利運作。
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